從房企中報(bào)看地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解：風(fēng)險(xiǎn)有所緩釋還需市場(chǎng)回暖

快訊 2024年09月09日 08:41 29 admin

投資要點(diǎn)：房企中報(bào)披露，利潤(rùn)承壓明顯 2024H1 中報(bào)顯示，多數(shù)房企仍面臨銷售額下滑與利潤(rùn)下滑的雙方面挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度與滯后于銷售的收入確認(rèn)方式，利潤(rùn)表現(xiàn)更多是往年預(yù)售期房的規(guī)模以及盈利能力的下滑的滯后體現(xiàn)。從上市房企的存貨及合同負(fù)債等科目中，可前置看到行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋的端倪。行業(yè)合同負(fù)債及存貨規(guī)模下降合同負(fù)債對(duì)應(yīng)房企已預(yù)售未交付的期房收入，典型房企合同負(fù)債規(guī)模自2021 年中之后持續(xù)下降，從2021 年中5.8 萬(wàn)億降至2024 年中3.6 萬(wàn)億，降幅38%。合同負(fù)債的下降意味保交付壓力持續(xù)緩解。存貨方面，其規(guī)模自2021 年12 月觸頂后持續(xù)下降，背后是開(kāi)工下降與持續(xù)交付共同所致。從現(xiàn)金流支出的角度而言，存貨及合同負(fù)債規(guī)模的同步下降，同時(shí)反應(yīng)了整體行業(yè)的現(xiàn)金流壓力正逐步緩解。不同類型開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)分化明顯分企業(yè)類型看，民企存貨及合同負(fù)債降幅降幅更為明顯，民企合同負(fù)債自2018 年以來(lái)的高點(diǎn)平均回落超過(guò)60%，而地方國(guó)企平均回落幅度在30%附近。由于出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題的房企中民企占比較高，出險(xiǎn)民企停止拿地開(kāi)工后，在保交付政策的持續(xù)推進(jìn)下，民企已售未交付項(xiàng)目的下降幅度顯著的高于其余房企。開(kāi)發(fā)商有息負(fù)債規(guī)模同步下降今年以來(lái)，包括項(xiàng)目融資白名單、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等政策在內(nèi)的地產(chǎn)融資端政策不斷出臺(tái)，不同企業(yè)帶息債務(wù)規(guī)模持續(xù)下降。尤其是非違約民企，其有息負(fù)債規(guī)模自2018 年以來(lái)的高點(diǎn)大幅下降46%。在今年地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式正逐漸從總部信用融資轉(zhuǎn)向項(xiàng)目融資。白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規(guī)模下降，行業(yè)整體的信用風(fēng)險(xiǎn)正逐漸緩釋。政策寬松下現(xiàn)房銷售有所復(fù)蘇 2023 年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國(guó)商品房市場(chǎng)中現(xiàn)房銷售增速顯著優(yōu)于期房。一方面，現(xiàn)房所見(jiàn)即所得，規(guī)避期房交付風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房?jī)r(jià)預(yù)期不明朗環(huán)境下，購(gòu)買(mǎi)期房提前鎖定房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)較高。截止24 年7 月，全國(guó)商品房銷售面積中，現(xiàn)房銷售1.6 億